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接连暴雷!长租公寓这个市场怎么就崩了

发布日期:2021-11-14 18:15   来源:未知   阅读:

  某壳爆雷后,舆论场热闹无比。按照我国舆论场“帮助”的一贯口径——慷他人之慨、柿子捡软的捏,房东的正当权益成了很多“正义人士”的目标。甚至一些真真假假的法律人士开始脑洞大开地“秀正义”了。

  有的热衷证明房客的“居住权”高于房东的所有权,我不得不佩服这路人马的想象力和勇气(如果他们真是法律专业人士,这真是勇气可嘉)。

  还有的拿着租客和蛋壳签的合同就推断出蛋壳和房东属于“全权代理关系”,以论证房子可以继续住下去,这推理才能名侦探柯南比不了。

  “站在正确的一方”是舆论场表演的常态,尽管房东在事件中也是受害者,但是在嘴炮正义观里他们是可以被牺牲、再被加害一次。至于本来在我国就很脆弱的产权成为“正义的代价”,键盘侠和“法律人士”是不管的。

  姿势秀完、流量管够后,到底怎么解决租房难、怎么避免再出现类似的悲剧,和他们有什么关系?

  真要深入探讨问题涉及诸多敏感时,他们的“正义”向章鱼的触手一样灵敏、柔软,及时躲闪。骂市场、喷企业时的顾盼自雄,在更坚硬的东西面前,会变得和发情的母猫一样温柔殷切。

  正本清源,对长租房模式的兴起、爆雷应该有正确的解读,“企业贪婪”“市场失效”的安全套、万能药其实是,给个情绪宣泄的出口罢了。但这种情绪宣泄,却把问题的认知导向了反面。

  中国的房地产也发展了三十年了,2016年之前租赁市场一直是散租为主。是业界不知道海外发展近百年、很成熟的长租房模式吗?当然不是,各大房企和研究机构对这一领域的研究都是很早就开始了,但是迟迟没有动手。

  中国房地产市场从无到有,经历了一个资产快速升值的阶段,房价上涨速度远远高于房租上涨速度。比如房价上涨最快的年份2004年至2008年,中国房价增幅高达60%到100%,而租金涨幅仅维持在2%上下。

  这是因为买房是投资,资产价格上涨速度取决于投资的热度。而租房是消费,上升到速度天花板取决于租客收入上升的速度。

  投资可以快速大量吸引资金进场,百川入海、众人拾柴火焰高。而收入增速显然没那么快,尤其是在中国,国民收入增长是长期滞后的。因此,中国房地产市场的租售比低得惊人。

  国际公认较为正常的租售比是1:200到1:300,而我国五十座重点城市长期维持在1:500左右。这意味着房价相当于500个月的房租,租金的年化收益率才2.4%。一线城市和大部分强二线的租售比更低,租金年化收益率低于2%。

  如果是短租,那还可期望在不久的将来抛房变现,租金收益就是个锦上添花。要是长租,就靠这个投资回报率水平,连正常的融资成本都覆盖不了,是明摆着亏本买卖,企业怎么肯干呢?

  所以,2015年之前,租赁市场都是散客出租为主,企业仅限于中介机构介入其中。如果市场机制正常发挥作用,长租房产业压根就不可能出现。变化发生在2015年以后。一连串的政策引导,快速完成了养蛊食人的操作。

  2015年购租并举首次登场,租赁市场的发展开始受到极大关注。但也只是关注,因为账算不平,企业当然不会动。

  政策扶持的大动作出现在2017年,实质性的政策扶持接二连三。最主要的是资金,低成本资金来了。从中央到地方,资金出笼,有各项直接补助,还有各类专项基金,产业基金、区域开发基金等等,名目不一,结构类似。

  政府出一部分,企业出一部分,金融机构出大部分,讲白了就是配杠杆。这就是“产业政策引导”的模式,过去的太阳能、新能源车到长租房,标签不同,剩下的还是那个老配方、老味道。

  这个模式的理想状态是,政府投资引导,本来无法完成经济核算的亏欠买卖就有利可图了,吸引“社会资本”进入,实现良性循环。故事逻辑是通的——会做PPT的人才在高校、衙门也有的是。

  可是,如果纸面计划的盈利都能实现,那么乐视贾老板也不用“下周回国”了。一分钱一分货,年入数千万起的贾老板做不到,你以为衙门里十几万年薪的科员们就做得到?他们要做得到,不早就出来当商业大亨了?

  在经济领域里,高估政府的经营能力是荒谬的。可是,“社会资本”非信不可。“社会资本”无非是企业、金融机构和民间投资,银行系统是当然的主力。一则银行最有钱,二则银行是公立的重镇,最听话。

  政策导向清晰,让银行降息那就得降息、要你放款就得放款,这就是我们强大金融系统——只要令牌到位,什么核算机制、风控机制都得让位。企业,那就更没得商量了。招之即来呼之即去,政策引导的长处不是能搞好经济,而是强制力。

  因此,2017年各路人马纷纷入局长租房。首当其冲的是地产大佬万科、碧桂园、保利、龙湖……都是大牌。这些地产大佬做重资产模式,买地建房然后长租,属于“种田流”。这种朴实无华的模式是很难做“花账”,是赔是赚一目了然。

  2018年万科推出翡翠书院项目,10年180万元租金的长租房项目,这高大上的程度,大众惊得下巴颏都掉了。

  可是,万科算下来不赚钱,账都摊开了,万科作为地方国企的精英尽力了。2.4%的融资成本堪称全行业最低了,项目高端定位到了利润空间最大化,但最终结果还是亏。万科都只能如此,其他条件差的长租房项目就不用说了。

  所以,房地产大佬们轰轰烈烈进长租房领域,又低调地出来了。讲白了,重资产模式的长租房项目,“社会资本”来了也亏不起。

  企业、金融系统甚至地方政府都承担不了这么大包袱——房地产资产太“重”了,上百亿投资正常的。一年只亏个1%也得1个亿的小目标灰飞烟灭。

  万科2019年净利润也就389亿元,单个项目亏个几亿,而且起步准备亏十年,她和银行都不会干的。政府补贴呢?财政那么紧,真不能上亿起跳地长期补贴。

  重资产投入当“大房东”的地产大佬这路人马无功而返,情理之中、也是意料之中。

  “大房东”们都走了,场子里就剩下各路轻资产的“二房东”了,蛋壳是其中之一。

  其实,大房东自建自持自租都赚不到,“二房东”们靠点租金差能赚到?用脚趾头想想,也知道不可能嘛。这才有了资金池的花样玩法,租金贷等一系列故事由此开始。

  靠资金池吃饭,和庞氏骗局只有一步之遥:交易有实际利润,那就是买卖;交易实际是亏损的,秒变庞氏骗局。但“互联网思维”的乱入让风险边界带上了玫瑰色。因为可以讲一个规模换效益的故事。

  每个互联网PPT创业者都会告诉投资者,规模大到一定程度就会盈亏平衡,前面亏损无非是获客成本。

  至于这个利润怎么从规模中来,就看自由发挥了。可以是规模带来垄断优势直接涨价,也可以是主业亏钱获客、增值服务赚钱。逻辑上都对,但是这个规模化的盈亏线得靠钱烧出来。

  因此,“二房东”得保持资金池的高水位,资金池要维护日常营运补贴亏损,还要支撑起高速扩张。亏多亏少都是次要的,规模才是首位。蛋壳们越亏越扩张的怪圈就是这么来的。

  要保持资金池的高水位就需要高杠杆,高杠杆意味着高风险,最终高风险引发监管紧惕。

  2017年开始,扶持政策变脸为严监管,“二房东”的房租贷比例一再受限,政府引导出来的低成本资金也开始切断。本来就是冲着政策引导背景来的市场投资者也谨慎了……多米诺骨牌开始倒塌。

  2017年底,政策导向美式权益型房托资产REITs模式,可以称为重资产模式的2.0版本,轻资产的“二房东”模式风光不再,资金退潮,露出来的都是礁石。

  2018年开始,长租房企业开始连续爆雷。直到蛋壳出事,已经170多家长租房企业倒产了,蛋壳其实算是坚持得比较久的,久到完成美股上市。她能比很多道友多生存两年,优势在于他有更好的北美融资渠道,规模也做得更大了。但是,这只是延缓了赴死的节奏。

  值得一提的是,蛋壳和政策引导出来的政府扶持资金之间也是关系深厚。6月份蛋壳掌门高靖被警方带走,有消息称源于和某地方政府基金的6亿资金有关。

  当初猛踩油门的那只脚猛踩了刹车,大型车祸现场就是这么来的。企业确实难辞其咎,可一脚油门一脚刹车也有问题吧?

  不管短租长租,解决租房难问题就行。真那么难吗?鼓励长租房发展,政府确实应该有所作为,但不是开闸放水加油门的打法。

  当下热乎的REITs模式也要面对租售比太低的市场,收益率2.4%的信托基金有多大吸引力呢?政府能实现的、根本解决之道就是大幅降低土地出让价格,这肯定不是什么新思路。

  地贵了房价就贵,反之亦然,这是最基本的常识。为长租房用地大幅降价,这在理论上很简单。但是,如果能轻易做到的话,早就做了;不要说解决租房难了,就是房价也得应声而降。

  然而,地方财政紧张,就指着土地财政补充了,地再卖低了,财政缺口怎么办?新出炉的地方财政数据是31省市中只有上海有财政盈余。

  所以,没有土地价格的大幅让利,无非还是拉银行上菜、政府给补贴的老路,能走多远,要打问号。可是,动了土地财政的蛋糕后,各个地方的财政窟窿又怎么办呢?一个问题解决了,另一个问题又来了。到底问题的根子在哪里?

  土地价格难动,就没办法了吗?是不是可以在增加供给上动点脑筋呢?我们的城市不是没有闲置空间,却因为行政限制而无法实现功能转换。未利用的旧厂区、大量空置的写字楼、招商不足的各类园区,还有因为电商崛起而日益廖落的商场,都可以利用起来。

  只要允许企业对这些空间进行合理的改造,用于长租房并非难事。代价和风险都很小——至少比一脚油门一脚刹车的车祸风险小很多。

  唯一要突破的就是各种行政限制。仔细想想有点荒唐,如果人都没地方住,留这么多空间等着人家来创业、来办公、来购物?等得着吗?粮食不能浪费,宝贵的城市空间也不能啊。人还能被白纸黑字的文件逼死?可有时候就是这样的。

  经济领域出问题后,骂市场、恨企业的情绪宣泄在我们这永远有大把拥护者,可是找了个万能背锅也不是解决问题之道。

  上述种种,很多键盘侠其实不是不知道,但是精致的他们总想绕路走,撞多少次南墙也不回头。

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